Huur horecapand | Huurprijsaanpassing, hoe gaat dat in zijn werk?

HUUR HORECAPAND

Huurprijsaanpassing, hoe gaat dat in zijn werk?

Als u een huurcontract aangaat, is de huurprijs natuurlijk een belangrijk punt. Maar kunt u nog iets als u na een tijdje vindt dat de huur te hoog is? En mag de verhuurder de huur zomaar verhogen als hij vindt dat die te laag is?

Huurprijs bij de start. Bij het aangaan van de huurovereenkomst onderhandelt u natuurlijk met de verhuurder over de hoogte van de huur. Als u dan later van collega’s hoort dat zij voor een vergelijkbaar pand véél minder betalen, heeft u pech. Zit u er dan voor altijd aan vast of kunt u nog iets? Tip. Raadpleeg de plaatselijke horecamakelaar als u voor het eerst gaat huren. Hij kan u vertellen of de huurprijs reeël is.

Huurprijs tijdens de looptijd

Verboden te verhogen. Tijdens de looptijd van het huurcontract (normaal gesproken dus vijf jaar) kan de huurprijs – behalve met de gebruikelijke indexering – niet worden aangepast. Als u de huurprijs te hoog vindt, zult u een zogenaamde ‘huurprijstoetsingsprocedure’ moeten volgen. Hetzelfde geldt voor de verhuurder als hij de huur te laag vindt. Tip. U hoeft niet akkoord te gaan met een huurverhoging hoger dan de indexeringen.

De huurprijstoetsingsprocedure?

Hoe werkt dat? Voordat u (of de verhuurder) een huurprijstoetsingsprocedure kunt starten, zal er een deskundigenadvies moeten zijn. In zo’n advies geeft een deskundige een oordeel of de huurprijs verhoogd of verlaagd moet worden. De bedoeling is gewoon dat huurder en verhuurder het onderling eens worden over de nieuwe huurprijs.

Markthuurwaarde. In een huurprijstoetsingsprocedure wordt niet gekeken naar de actuele markthuurwaarde van omliggende panden.

Toetsing. In zo’n toetsingsprocedure wordt de huurprijs van het pand vergeleken met huurprijzen van vergelijkbare ruimtes ter plaatse zoals die de afgelopen vijf jaar zijn geweest. Het is dus geen momentopname! Tip. Informeer altijd bij een deskundige naar de gemiddelde huur over de afelopen jaren.

Wanneer kan er getoetst worden?

Tijdens de looptijd kan de huurprijs op de volgende momenten worden aangepast:

  • na afloop van de overeengekomen duur. Als de looptijd 25 jaar is, zullen u en de verhuurder die periode moeten afwachten. Meestal duurt een contract echter vijf jaar (met een optie van vijf nieuwe jaren);
  • in alle andere gevallen is huurprijstoetsing mogelijk vijf jaar nadat partijen een nieuwe huurprijs hebben afgesproken of vijf jaar nadat de kantonrechter een nieuwe huurprijs vaststelde.

Tip. Probeer een lange looptijd af te spreken als u een hele lage huurprijs heeft afgesproken. De verhuurder kan in die periode dan de huur niet aanpassen. Nadeel is dat u tijdens de looptijd ook niet kunt opzeggen als het tegenvalt.

Is de brouwer daar goed mee?

Onderhuur van de brouwerij komt veel voor. U bent dan onderhuurder en de brouwer is hoofdhuurder. Hoe zit het als de brouwer een huurprijstoetsingsprocedure start tegen de échte eigenaar van het pand en de huurprijs wordt verlaagd?

Niet vanzelf. Helaas profiteert u daar niet automatisch van. U huurt immers van de brouwer! Als u ook een lagere huurprijs wilt, zult u op uw beurt de huurprijstoetsingsprocedure moeten volgen.

Tip. Neem in de onderhuurovereenkomst op dat de huurprijs wordt aangepast als de huur voor de hoofdhuurder wordt aangepast.

Het verlagen of verhogen van de huurprijs kan niet zomaar, behalve dan met de gebruikelijke indexering. Aanpassen kan alleen als het contract afloopt én als vergelijkbare panden de laatste vijf jaar goedkoper waren. Probeer een lange looptijd af te spreken als u een hele lage huurprijs heeft afgesproken