Huurverhoging bij een middenstandsbedrijfsruimte?

In de regelgeving rond huurcontracten is er een onderscheid tussen twee verschillende ruimtes: middenstandsbedrijfsruimtes en overige bedrijfsruimtes. Heel kort gezegd is een middenstandsbedrijfsruimte (ook wel ex-290 bedrijfsruimte) een ruimte die voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt.

Het vaststellen van de huurprijs van een bedrijfsruimte is niet gebonden aan regels. De verhuurder mag elk bedrag vragen dat hij wil. Het is aan de huurder om te bepalen of de ruimte de prijs waard is, en of de huurder deze prijs kan opbrengen.

Het voornaamste kenmerk van middenstandsbedrijfsruimtes is dat het huren van het pand vrijwel altijd opgedeeld is in twee delen van vijf jaar. Na verloop van de eerste periode van vijf jaar is er weer de mogelijkheid om een nieuwe huurprijs overeen te komen tussen de verhuurder en huurder. Beide partijen mogen een verzoek om de huurprijs te herzien indienen, mits de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs minstens vijf jaar na de laatste herziening ligt (zeven jaar mag dus ook, bijvoorbeeld). Als de partijen er onderling niet uitkomen, kan men via de kantonrechter naar de bedrijfshuuradviescommissie. Deze stelt de huurprijs vast aan de hand van de huren van vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimte.

De jaarlijkse huurverhoging zoals bekend bij het huren van woonruimtes is bij bedrijfsruimtes geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Een zogenaamde ‘periodieke indexering’ is dus alleen toegestaan als dit in de huurovereenkomst is vastgelegd.

Beide partijen kunnen op ieder moment van deze tweede periode van vijf jaar naar de Kantonrechter stappen om te vragen naar een huurprijsherziening. Er is hiervoor geen termijn. Dit houdt in dat de herziening ingaat zodra de vordering van de Kantonrechter officieel is.

Als na de tweede periode van vijf jaar geen opzegging of beëindiging heeft plaatsgevonden, betekent dit dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door blijft lopen. Opnieuw kan bij de Kantonrechter gevraagd worden voor herziening van de huurprijs.

In principe geniet de huurder van een middenstandsbedrijfsruimte dus een termijnbescherming van twee keer vijf jaar. De wet wil echter niet iedereen verplichten zich aan deze termijnen te binden. Het is daarom ook mogelijk om een huurovereenkomst aan te gaan voor twee jaar of korter. Dit kan van belang zijn voor de ondernemer die zich slechts tijdelijk wil vestigen op een locatie of voor de starter die wil onderzoeken of zijn bedrijf levensvatbaar is, zonder verplichtingen aan te gaan voor de langere termijn. Ook kan deze regelgeving in het belang van de verhuurder werken.

Zodra het gebruik van de ruimte langer duurt dan twee jaar, ook als er is begonnen met een overeenkomst voor twee jaar of korter, gaat de overeenkomst over in een overeenkomst voor vijf jaar. De reeds verstreken twee jaar komen hierop in mindering. Deze verlenging naar vijf jaar is niet geldig als het gebruik van de ruimte langer duurt dan twee jaar door toedoen van de huurder (wanneer de huurder bijvoorbeeld het pand niet op tijd ontruimt).

Er is geen wettelijk maximum voor de huurprijs van een bedrijfsruimte. De verhuurder mag bij een nieuwe huurder elk bedrag vragen dat hij wil. Zodra het contract door beide partijen getekend is, kan de prijs alleen aan het eind van de contracttijd herzien worden. Beide partijen kunnen een herziening aanvragen en beide partijen moeten met de herziening instemmen. Het is mogelijk dat in de huurovereenkomst is vastgesteld dat de huurprijs jaarlijks met een bepaald percentage wordt verhoogd (periodieke indexering). Hierbij is het gebruikelijk om deze verhoging te baseren op de cijfers van het CBS.

Een huurverhoging voor een middenstandsbedrijfsruimte kan dus aan het einde van een contractperiode worden doorgevoerd, met wederzijds instemming. Tussentijds kan dit alleen als dit in de huurovereenkomst is opgenomen. Als er in het contract geen afspraken zijn gemaakt over periodieke indexering dan is dit in principe ook niet toegestaan. De precieze bepalingen in het contract zijn hierbij uiteraard van groot belang.